第270章 我就要这个吧第(2/2)页
说完后，林燃坐回办公椅，他顺手指了指大门：“合作的大门随时打开。”
    小约翰·摩根在这短短的对话中，感受到了极大的压力，一方面他震惊于对方对阿美莉卡法律了如指掌，过去可没听说过，教授还是法律专家？另外一方面，对方顺势爆发的气场给了他极大的压力，这气场比他爹约翰·摩根还要强得多，比他见过所有大人物都要更强。
    这让小约翰·摩根想起，中学历史书上的一个名词：“约翰逊待遇”。
    这是李宜清到香江的第三天，他的博士还剩下一年时间就要毕业了，他在工作和去高校之间摇摆不定。
    尽管现在学历贬值的厉害，但燕大本硕博还是有点含金量的，而且他还是应用数学专业，如果出国做两年博士后，回国的话留在省份城市的高校不成问题。
    但参加工作也同样很香，尤其是如果能进入金融行业。
    所以当他获得了来自摩根士丹利的实习offer之后，哪怕香江住房贵的惊人，来这实习，甚至还有要倒贴钱的风险，他也毫不犹豫地就接下来了。
    这可是摩根士丹利，金融行业里大名鼎鼎的大摩，哪怕这只是香江分公司，但也是一段黄金履历。
    来的前一天，没有安排什么工作，他实习的投资银行部主管，把他晾在一边，也许是事情太多，也许是压根没空理他一个大陆来的实习生。
    “伊森，现在有一件事要交到你手上，这件事很重要。”投资银行部的主管李敏怡将他喊进办公室，这是一个四十岁出头的女性，精明强干，一眼金融白骨精。
    这位本家，除了在第一面的时候露出过笑脸外，其他时候都是一副面无表情的样子。
    伊森是李宜清的英文名，Ethan不是Eason。
    李宜清回答得干脆利落：“好的，您请说。”
    他内心则在思忖，我这才来第二天，你就说有很重要的事要交到我手上？
    有这种事，能轮得到我？
    该不会是什么明饼实锅吧？
    “你不要想太多，这是摩根士丹利纽约总部的乔纳森·黑尔亲自安排下来的任务，他让我们评估一栋物业的收购可能性。
    黑尔先生可是摩根士丹利的资深董事，这件事办的漂亮，只需要他的一个点头，你就能留下来。”李敏怡淡淡道。
    提到乔纳森·黑尔，李敏怡脸上快速闪过一丝谄媚，如果不仔细看，压根发现不了。
    “物业的具体信息已经通过email发给你了，你需要仔细评估整栋物业的详细情况，最近单元交易数据、市场估值、业主分布、潜在风险、该物业产权情况、周边单元租金收入、空置率等等。
    同时你也要多去现场实地考察，报告里需要有具体照片。
    我给你两天时间，我相信你的能力”
    说完后，李敏怡摆了摆手，示意他可以出去了。
    “中环永吉街2127号”
    邮件里除了标准格式所必备的内容外，只有一串简短的地址。
    李宜清打算先在谷歌上搜一下，然后再到现场去实地考察一下。
    “诚兴商业大厦？
    位于香港岛西区中环永吉街2127号的旧式商业建筑，这里也不是什么标志性物业啊。
    位置确实是黄金位置，在中环的核心金融区，毗邻汇丰银行总部和兰桂坊的夜生活街区，但问题是从谷歌地图上看这里很老旧。”
    （诚兴商业大厦）
    “从最近香江商业地产情况来看，自2019年以来租金下滑了50，空置率不断攀升，迟迟看不到回暖迹象。”
    李宜清实在想不出来，一位摩根士丹利总部的大人物，怎么会看上这样的商业地产？
    香江的商业地产从2019年开始就不断下跌，以李超人为首的各路大佬都在争先恐后抛售。
    在这个时间点，去收购一家如此老的商业地产，李宜清百思不得其解。
    哪怕你看好香江商业地产回暖，看好香江作为东西方桥梁的作用，大把比这个优质得多的地产你可以收购。
    香江的商业地产分A、B、C，A最高，C最低，这栋商业地产妥妥的C级商业地产，因为它太老了，几十年前的产物。
    李宜清收拾公文包，心想也许是自己意识不到这间写字楼的好，还是得去现场考察，才能理解大人物的深意。
    摩根士丹利总部的资深董事，对他来说确实是大人物。
    李宜清在去之前，先咨询了一下，坐在他临时工位边负责带他的老员工皮特。
    “皮特.”
    李宜清把李敏怡委派给他的任务大致和皮特说了之后。
    皮特身穿白衬衫，但没有打领带，一般见客户的时候才需要西装革履，一边面对电脑敲击键盘，一边眉头紧锁说道：
    “确实很奇怪，这个物业是一栋老楼，我应该去过，离我们不远，周围都是茶餐厅和小商铺，在中环的窄巷里。
    位置确实不错，但如果不是港府进行大规模重建，那里在当下不是什么好的投资标的。
    纽约的大Boss会看中这样的物业？真是奇怪。
    你等我五分钟。”
    五分钟后，皮特接着说道：“我看了下，那周围按照C级楼宇进行估值的话，那栋写字楼的价格在3.7亿港币到4.5亿港币之间，别说现在，哪怕中环办公楼的租金回升到巅峰时期，这里的租金回报率也不会超过3。
    考虑到购买这块地产还有现金的成本，怎么样都不算是一笔好的生意。
    翻新的话能把租金给抬上去，问题是现在的空置率格外严重，翻新也不划算啊。
    算了，这不是我们该考虑的，总之你去那看看，记得带上iPad，随时记录周围的一切，包括地理位置。
    永吉街是条窄巷，连接皇后大道中和德辅道中，附近有兰桂坊和中环站，交通方便，你直接坐地铁就能到。”
    皮特没能解答李宜清的疑问，他也搞不懂为什么纽约的大Boss要调查这栋物业。
    李宜清带着困惑从九龙的环球贸易广场出发，搭乘地铁过海到香港岛中环站。
    走出站台，初夏的气息扑面而来，空气湿热。
    永吉街位于中环西区，一条狭窄的坡道街，两旁是老式建筑，诚兴商业大厦矗立在2127号：一栋灰白色的21层高楼，外墙有些斑驳，底层是玻璃幕墙的入口，大堂里保安懒洋洋地坐着。
    周围环境热闹，街对面是永吉街市场，卖着新鲜蔬果和街头小吃，不远处则是皇后大道中的高档精品店和银行，兰桂坊的酒吧区就在几步之遥，白天安静，晚上就会灯红酒绿。
    交通拥堵，行人匆匆。
    李宜清站在大厦前，拿出手机拍照，心想看起来有点旧，但位置无敌，步行5分钟到中环码头，10分钟到IFC商场。
    他走进大堂，凉爽的空调让他舒了口气。
    大堂很简单，大理石地板，电梯间挂着租户目录：律师事务所、贸易公司、会计师行。
    保安抬起头：“先生，有事吗？”
    “我是来调研的，”李宜清说，递上才印刷好的名片，“摩根士丹利，我们对物业感兴趣，能告诉我业主情况吗？”
    保安摇头：“我不知道那些。去土地注册处查吧。”
    李宜清谢过他，走出大厦，继续观察：街头车水马龙，确实是黄金位置。
    但他从土地注册处了解到的状况可不太妙，这里的地产是分层所有，也就是被不同的人给买了，而不是属于同一个所有方。
    这意味着谈判旷日持久，还未必能谈下来。
    第二天，李宜清在办公室整理笔记：估值确认在4亿港元左右，基于最近单元交易，每平方呎平均10000港元，现场环境活跃，但楼龄老化。
    建议下一步：聘请估值师和律师，查业主名单.

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